상속받은 아파트를 팔 때 세금이 얼마인지 걱정하는 사람이 많습니다. 결론부터 말씀드립니다. 상속받은 아파트 자체를 팔면 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 원칙적으로 양도소득세를 냅니다. 다만 순서와 취득가액 기준을 알면 세금을 미리 계산할 수 있습니다. 이 글은 비과세 특례 요건, 취득가액 산정 기준, 실제 금액을 넣은 계산 예시를 순서대로 정리합니다.
상속아파트 양도세 비과세 특례와 취득가액 산정 기준
| 구분 | 비과세 여부 | 취득가액 기준 | 보유기간 기산일 | 주의사항 |
|---|---|---|---|---|
| 일반주택 먼저 양도 | 비과세 가능 (상속주택은 주택 수에서 제외) | 해당 없음 (일반주택 자체 취득가액 적용) | 일반주택 본래 취득일 | 일반주택이 1세대 1주택 요건을 갖춰야 합니다 |
| 상속아파트 먼저(단독) 양도 | 비과세 특례 미적용, 과세 | 상속개시일 현재 평가액 (시가 또는 기준시가) | 별도세대: 상속개시일부터 동일세대: 공제율 판단은 통산, 실제 적용은 상속개시일부터 |
3년 미만 보유 시 장기보유특별공제가 없습니다 |
상속주택과 일반주택, 어떤 것을 먼저 팔아야 유리할까?
상속으로 다주택자가 되면 상속주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)부터 확인합니다. 별도세대였던 피상속인으로부터 주택을 상속받아 2주택이 되었다면, 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택은 없는 것으로 봅니다. 일반주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 세금을 내지 않습니다. 단, 이 특례는 기존 일반주택을 팔 때만 적용됩니다. 순서를 바꿔 상속받은 아파트를 먼저 양도하면 비과세 특례는 적용되지 않습니다. 원칙적으로 과세 대상입니다. 두 채가 있다면 파는 순서가 세금 차이를 만듭니다.
양도세 계산의 핵심, 취득가액은 어떻게 정해질까?
양도소득세 계산의 출발점은 양도차익, 즉 판 가격에서 취득가액을 뺀 금액입니다. 직접 산 주택은 매입가가 취득가액이 됩니다. 상속받은 아파트는 다릅니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일(사망일) 현재 상속세 및 증여세법상 평가액을 취득가액으로 봅니다. 시가가 확인되면 시가, 어려우면 공동주택가격 등 기준시가로 산정합니다. 상속세 신고 여부와 관계없이 이 기준이 그대로 적용됩니다. 원래 매입가가 아니라 상속 시점의 가치로 취득가액이 새로 정해지므로, 양도차익이 그만큼 줄어듭니다.
보유기간과 장기보유특별공제 기산일 알아보기
장기보유특별공제를 받으려면 보유기간 기산일부터 확인합니다. 별도세대 피상속인에게 상속받았다면 피상속인의 보유기간은 합산되지 않습니다. 상속개시일부터 새로 계산합니다. 동일세대였다면 공제율 적용 요건을 충족했는지 판단할 때는 피상속인의 취득시점부터 통산합니다. 다만 실제 공제율을 곱해 세액을 줄일 때 쓰는 보유·거주기간은 이 경우도 상속개시일부터 기산합니다. 결국 세금 감면 폭은 상속개시일을 기준으로 정해집니다.
국세청에서 양도소득세 기본세율과 누진공제액 정확하게 확인하기
상속아파트 양도세 실제 계산 사례 2가지
- 사례 1: 별도세대 상속 취득가액 4억원, 2년 뒤 5억원 양도
부모님과 따로 거주하던 자녀가 상속개시일 기준 4억원(평가가액)짜리 아파트를 상속받아 2년 뒤 5억원에 팔았다고 가정해 보겠습니다. 먼저 양도가액 5억원에서 취득가액 4억원을 빼면 양도차익은 1억원이 됩니다. 보유기간이 3년 미만(2년)이므로 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 양도차익 1억원에서 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 9,750만원이 됩니다. 2026년 기준 기본세율표를 보면 과세표준 9,750만원은 35% 세율 구간(8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하)에 해당합니다. 9,750만원에 35%를 곱한 뒤 해당 구간의 누진공제액인 1,544만원을 빼주면, 산출세액은 약 1,869만원(3,412만 5천원 – 1,544만원)이 됩니다. - 사례 2: 동일세대 상속 취득가액(기준시가) 3억원, 2년 6개월 뒤 3억 6,000만원 양도
이번에는 부모님과 함께 살던 자녀가 기준시가 3억원으로 평가된 아파트를 상속받아 2년 6개월 뒤 3억 6,000만원에 처분한 경우입니다. 양도차익은 6,000만원입니다. 동일세대 상속이라도 실제 공제 적용 보유기간은 상속개시일부터 따지므로, 2년 6개월 보유라 3년 미만이 되어 장기보유특별공제는 역시 받을 수 없습니다. 양도차익 6,000만원에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 5,750만원이 됩니다. 이는 24% 세율 구간(5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하)에 속합니다. 5,750만원에 24%를 곱하고 누진공제액 576만원을 빼면, 산출세액은 약 804만원(1,380만원 – 576만원)으로 계산됩니다.
이 두 가지 사례에서 공통으로 주의할 점은 장기보유특별공제입니다. 공제는 최소 3년 이상 보유해야 연 2%씩 적용을 시작하기 때문에, 상속 후 3년 안에 매도하면 이 혜택을 전혀 받을 수 없다는 점을 실전에서 꼭 기억하셔야 합니다. 또한 양도소득세 산출세액이 확정되면, 그 산출세액의 10%에 해당하는 금액이 ‘지방소득세’로 별도 부과된다는 점도 실수 없이 챙기셔야 최종 세금 예산을 정확히 세울 수 있습니다.
상속주택 vs 일반주택 양도 순서에 따른 차이 비교
위 표에서 보듯 양도 순서에 따라 결과가 갈립니다. 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 주택 수에서 빠집니다. 일반주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세를 받습니다. 순서를 바꿔 상속아파트를 먼저 팔면 이 특례는 적용되지 않습니다. 양도차익 전액이 과세 대상입니다. 두 채를 모두 보유한 상태라면, 매도 순서를 정하기 전에 어느 쪽이 비과세 요건에 더 가까운지부터 확인해야 합니다.
취득가액과 보유기간도 순서와 별개로 다르게 계산됩니다. 상속아파트의 취득가액은 상속개시일 현재 평가액입니다. 부모님의 매입가가 아닙니다. 그만큼 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다. 반대로 보유기간은 대부분 상속개시일부터 새로 시작합니다. 상속 후 3년을 채우지 못하면 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
상속아파트 양도 시 자주 하는 실수와 문제 해결
첫 번째 실수는 비과세를 당연하게 여기는 것입니다. 1세대 1주택 비과세 특례는 상속받은 주택이 아니라 원래 있던 일반주택을 팔 때만 적용됩니다. 원래 무주택자였다가 아파트 한 채를 상속받아 1주택자가 되었어도, 보유·거주 요건을 채우지 않은 채 서둘러 상속아파트를 팔면 비과세 없이 양도세를 냅니다. 매도 시기를 정하기 전에 보유·거주 요건부터 확인합니다.
두 번째 실수는 취득가액을 부모님의 매입가로 잘못 아는 것입니다. 30년 전 5,000만원에 산 아파트라도, 상속개시일 평가액이 4억원이면 취득가액은 4억원입니다. 이 기준을 모른 채 매도를 미루거나 세금을 잘못 예상하는 경우가 많습니다. 상속세를 신고하지 않았어도 기준시가로 상속 당시 가치를 확인할 수 있으므로, 평가액부터 먼저 파악합니다.
자주 묻는 질문
상속받은 아파트를 팔면 무조건 비과세인가요?
아닙니다. 상속아파트 자체를 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 원칙적으로 과세됩니다. 특례는 상속으로 2주택이 되었을 때 기존 일반주택을 양도하는 경우에만 적용됩니다.
상속세 신고를 안 했는데 취득가액은 어떻게 되나요?
상속세 신고 여부와 상관없이 소득세법에 따라 상속개시일 현재의 가액으로 취득가액을 산정합니다. 시가가 없으면 기준시가(공동주택가격 등)로 취득가액을 결정합니다.
부모님과 함께 살다 상속받았는데 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
동일세대라도 실제 공제를 적용할 때 기준이 되는 보유기간은 상속개시일부터 새로 기산합니다. 상속받은 지 3년이 지나지 않았다면 공제를 받을 수 없습니다.
양도소득세 기본세율은 어떻게 적용되나요?
과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용됩니다. 1,400만원 이하는 6%, 5,000만원 이하는 15%, 8,800만원 이하는 24%이며, 구간이 올라갈수록 세율이 높아져 10억원 초과는 45%입니다.
지방소득세는 양도소득세와 별개인가요?
네, 별개입니다. 국세인 양도소득세 산출세액이 확정되면 그 세액의 10%가 지방소득세로 추가 부과됩니다. 예산을 짤 때는 산출세액에 1.1배를 곱해 준비합니다.
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상속아파트, 비과세 요건부터 확인하고 파세요
상속아파트 자체를 팔 때는 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 특례는 일반주택을 먼저 팔 때만 적용됩니다. 취득가액은 부모님의 매입가가 아니라 상속개시일 평가액입니다. 그만큼 양도차익이 줄어듭니다. 보유기간은 대부분 상속개시일부터 다시 계산되므로, 3년을 채웠는지부터 확인합니다. 매도 전에 위 계산 방식대로 과세표준과 세액을 직접 산출해 보시기 바랍니다.
