전세 계약은 보증금 몇 억원이 한 번에 오가는 거래입니다. 계약 전에 확인하지 않으면 이 보증금을 통째로 돌려받지 못할 수 있습니다. 등기부등본과 안심전세 앱만 확인해도 위험한 집을 대부분 걸러낼 수 있습니다. 이 글은 계약 전 확인 기준과 계약 후 절차를 순서대로 정리합니다.
보증금을 지키려면 계약 전에 이 다섯 가지를 확인합니다
| 시점 | 확인 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 |
|---|---|---|---|
| 계약 전 | 시세·전세가율 | HUG 안심전세 앱에서 매매시세와 지역 평균 전세가율 조회 | 전세가가 지역 평균보다 뚜렷하게 높음 |
| 계약 전 | 등기부등본 갑구 | 소유자 이름·생년월일과 임대인 신분증 대조 | 계약 상대와 등기부상 소유자가 다름 |
| 계약 전 | 등기부등본 을구 | 근저당권 등 채권최고액 확인 | 채권최고액이 과도하게 큼 |
| 계약 전 | 신탁원부 | 소유자가 신탁회사인지, 신탁회사 동의서가 있는지 확인 | 동의서 없이 계약을 진행하려 함 |
| 잔금일 | 전입신고·확정일자 | 잔금 지급 당일 두 가지를 함께 신청 | 신고를 미루거나 늦게 처리함 |
| 잔금 후 | HUG 반환보증 | 전세계약기간의 1/2 이내에 가입 신청 | 신청 시기를 넘겨 가입 자체가 불가능해짐 |
이 여섯 항목 중 하나만 건너뛰어도 보증금 전액을 잃는 상황이 생길 수 있습니다. 특히 신탁원부 확인은 전입신고와 확정일자를 받아도 소용없게 만드는 항목이라 자주 놓칩니다. 아래에서 기준과 절차를 순서대로 설명합니다.
HUG 주택도시보증공사 공식 홈페이지에서 가입 조건 확인하기
안전한 집인지 가르는 기준 세 가지
등기부등본 갑구, 소유자를 대조합니다
등기부등본 갑구에는 소유권 변동 사항이 기록됩니다. 계약하려는 임대인의 신분증 정보와 갑구상 소유자 정보가 일치하는지 확인합니다. 갑구에 압류, 가압류, 가처분 기록이 있으면 그 집은 법적 분쟁에 걸려 있을 가능성이 큽니다. 이런 매물은 계약 대상에서 제외합니다.
등기부등본 을구, 채권최고액을 확인합니다
을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 임대인이 집을 담보로 대출을 많이 받았다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 을구에 설정된 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 지나치게 크지 않은지 확인합니다.
신탁원부, 동의 여부를 확인합니다
등기부등본 갑구의 소유자가 개인이 아니라 신탁회사로 되어 있다면 신탁원부가 존재하는 매물입니다. 이때는 임대인(위탁자)과 계약서에 서명해도 신탁회사의 사전 동의가 없으면 계약 자체가 효력을 갖지 못할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받아도 보호받지 못하는 경우가 생기므로, 신탁원부를 별도로 발급받아 임대인의 계약 권한과 동의 여부를 확인합니다.
세 기준을 확인한 뒤에는 HUG가 운영하는 안심전세 앱으로 한 번 더 검증합니다. 이 앱은 평형별 매매시세, 지역 평균 전세가율, 임대인 정보 조회, 등기부등본 열람, 셀프 체크리스트, 무료 1:1 법률상담을 제공합니다. 내가 들어가려는 집의 전세가가 지역 평균 전세가율보다 뚜렷하게 높다면 위험 신호로 판단합니다.
보증금 2억, 3억 5천만, 4억 5천만원, 반환보증료 계산 예시
HUG 전세보증금반환보증에 가입하면 보증료를 냅니다. 아파트, 보증한도 80% 이하, 계약기간 1년 이상 2년 이하 기준의 예시 요율은 연 0.124%입니다. 계산식은 “보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일수) ÷ 365″입니다. 주택 유형과 보증한도, 계약기간에 따라 요율은 달라지므로 이 수치는 해당 조건의 예시로만 사용합니다.
이 요율을 2년(730일) 계약에 적용하면 보증금 2억원은 2년 총 보증료가 약 49만 6천원입니다. 보증금 3억 5천만원은 약 86만 8천원, 보증금 4억 5천만원은 약 111만 6천원입니다. 보증금이 클수록 보증료도 늘지만, 보증금 전액을 잃는 손실과 비교하면 작은 비용입니다. 사회적 배려계층은 보증료 할인 제도가 있으므로 정확한 할인율은 HUG에 직접 문의해 확인합니다.
계약부터 반환보증 가입까지, 방법은 순서대로 지킵니다
- 안심전세 앱으로 시세, 전세가율, 임대인 정보를 조회합니다.
- 등기부등본을 발급받아 갑구, 을구, 신탁원부를 확인합니다.
- 계약서에 “잔금일 다음 날까지 임대인은 추가 근저당을 설정하지 않는다”는 특약을 넣습니다.
- 잔금을 치른 당일 전입신고와 확정일자를 함께 신청합니다.
- 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 HUG 전세보증금반환보증을 신청합니다.
전입신고의 효력은 신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 그 사이 임대인이 추가로 저당권을 설정하는 사례가 있어, 3번 특약을 넣어두면 이 공백을 줄일 수 있습니다. 반환보증 신청 시기를 넘기면 사고가 나도 보호받을 방법이 없으므로 잔금 직후 바로 신청합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급받을 수 있고, 전입신고와 확정일자는 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소, 정부24를 통해 온라인으로도 처리할 수 있습니다. 잔금 당일 일정이 빠듯하다면 온라인 처리를 미리 준비해두면 시간을 아낄 수 있습니다.
자주 묻는 질문
HUG 전세보증금반환보증은 언제까지 가입해야 하나요
전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년이 지나기 전에 신청을 마쳐야 합니다. 이 시기를 넘기면 가입 자체가 불가능합니다.
등기부등본은 계약 당일 한 번만 확인하면 되나요
아닙니다. 계약 당일, 중도금을 치를 때(있는 경우), 잔금을 치르기 직전까지 여러 번 확인합니다. 그 사이 권리 관계가 바뀔 수 있기 때문입니다.
안심전세 앱에서 시세가 나오지 않는 집은 위험한가요
거래 사례가 적은 신축 빌라는 시세가 조회되지 않을 수 있습니다. 이때는 인근 공인중개사 여러 곳에서 시세를 교차 확인하고, HUG 반환보증 가입이 가능한 매물인지부터 확인합니다.
신탁회사가 소유자인 집은 계약하면 안 되나요
신탁회사 명의의 집은 법적 소유권이 신탁회사에 있습니다. 임대인이 신탁회사로부터 서면 동의를 받았는지 반드시 확인합니다. 동의 없는 계약은 효력을 인정받지 못할 수 있습니다.
보증료율은 항상 연 0.124%인가요
아닙니다. 연 0.124%는 아파트, 보증한도 80% 이하, 계약기간 1~2년을 기준으로 한 예시 요율입니다. 주택 유형과 부채 비율에 따라 요율이 달라지므로, 정확한 금액은 신청 시점에 HUG를 통해 다시 확인합니다.
잔금일에 전입신고를 못 받으면 어떻게 되나요
전입신고와 확정일자가 늦어지면 대항력과 우선변제권이 생기는 시점도 함께 늦어집니다. 그만큼 다른 채권자보다 순위가 밀릴 위험이 커지므로, 잔금 당일 주민센터를 방문해 바로 처리합니다.
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이 체크리스트를 한 문장으로 줄이면
전세사기 예방은 등기부등본과 안심전세 앱으로 기준을 확인하고, 전입신고와 반환보증 가입을 제때 끝내는 것으로 정리됩니다.
